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지난 주말에 있었던 제 34회 공인중개사 시험으로 인해 주말이 지나고 월요일인 오늘까지도 하루종일 여기저기 커뮤니티가 핫합니다. 특히 시험의 당락이 걸려있는 문제이다 보니 이의제기에 관한 의견나눔이 활발합니다. 현재까지 문제제기 된 문항이 꽤 많은데요.
이번 포스팅에서는 제34회 공인중개사 이의제기 문제들을 모아서 정리해보겠습니다. 이 곳에 모아둔 모든 문제가 정답 처리가 변경될 가능성은 없습니다. 이의제기로 정답이 복수처리 또는 변경 될 수 있으니 큐넷 홈페이지에서 이의제기를 활발하게 올려주시면 모두에게 도움이 될 것 같습니다.
제 34회 공인중개사 1차 시험 이의신청 문제 : 부동산학개론
부동산학개론 14번 : 복수정답 1, 3
중심지 유지를 위해 필요한 최소한의 수요를 최소 요구치라고 한다. 이는 중심지 규모에 따라 달라진다. 그리고 중심지 기능의 영향을 받는 공간적 한계 거리를 재회 도달 범위라고 하는데 이는 교통 발달 정도에 따른 구매자의 이동 범위와 일치한다. 중심지가 형성되기 위해서는 최소요구치와 지역 범위가 재화의 도달 범위 안에 있어야한다.
부동산학개론 15번 : 정답없음
1. 부동산에 대한 재산세의 과세 대상으로는 토지, 건물, 주택(부속토지를 포함) 등이 있다. 이 때 재산세는 과세대상에 따라 과세표준의 세율을 정의하는 방식에 차이가 있다.
2. 하지만 보기 3번에 제시된 내용을 보면, 재산세 과세방식을 ㅂ물건별 과세표준에 대한 과세방식이라고 일방적으로 정의하였다.
3. 구체적으로 살표보면 건축물과 주택은 물건별 과세표준에 대한 과세가 맞다.
4. 그러나 토지유형 중 종합합산, 별도합산 과세대상은 물건별 과세표준에 대한 과세가 아닌 ㅅ과 같이 납세의무자 별로 합산(관내합산)하는 방식이 존재한다.
5. 따라서 한국 산업인력공단이 제시한 기답안 3번의 내용은 틀린 지문이며, 해당 문제는 전체정답으로 처리되는게 맞다.
주장근거 : 지방세법 제 106조, 지방세법 제 113조
부동산학개론 17번 : 4, 5 복수정답
5번 문항에 문제가 있음.
5번 문항이 옳은 지문이 되기 위해서는 조건이 명확하게 기재되어 있어야 한다.
(다른 조건이 일정할 때,) 정부가 주택시장에 개입하여 민간분양주택 분양가를 (시장균형가격 이하로) 규제할 경우 주택산업의 채산성 ~~~~
따라서 5번 문항도 맞는 지문으로 볼 수 있다.
부동산학개론 27번 : 정답없음
5번 문항 '채권형 ABS와 ABCP에서 수령하는 이자에 대하여 모든 개인투자자는 소득세 납부의무를 가진다' 에서 '모든'이 표기되지 않으면 옳은 문항이 될 수 있지만, '조세특례제한법 제 91조의 18항'의 예외조항으로 인해 틀린지문이 된다.
제 34회 공인중개사 1차 시험 이의신청 문제 : 민법
민법 68번 : 3, 5 복수정답
매도인이 말소할 의무를 부담하고 있는 매매목적물상의 근저당권을 말소하지 못하고 있는 등, 매수인이 대급지급을 거절할 정당한 사유가 있는 경우 매수인은 그 위험의 한도에서 매매대금의 지급을 거절할 수 있고, 그 결과 민법 제 587조 단서에 의하여 매수인이 매매목적물을 인도받았다고 하더라도 미지급 대금에 대한 인도일 이후의 이자를 지급할 의무가 없다.
하지만 이러한 경우라도 거절할 수 있는 대금이자 지급의무가 면제되는 범위는 항상 매수대금 전액에 해당하는 이자라고 할 수 없을 것이다. 근저당권이 설정되어 있다면 근저당권의 채권최고액에 상당하는 금액을 제외한 나머지 매매다금에 대한 이자는 지급하여야 할 것이고, 매수인이 근저당권의 피담보채무액을 확인하여 이를 알고 있는 경우와 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 지급을 거절할 수 있는 매매다금은 확인된 피담보채무액에 한정될 것이다.
따라서 위험한도를 초과하지 않은 매매대금지급 거절 부분에 대한 대금이자 지급의무는 있을 가능성이 있다.
주장근거 : 대법원 1996.5.10 선고 96다6554 판결 [부당이득금반환] > 종합법률정보 판례)
민법 52번 : 2, 3 복수정답
민법 제 273조 제 2항은 '합유자는 합유물의 분할을 청구하지 못한다.' 라고 규정.
그러나 '조합체의 해산 또는 합유물의 양도로 인하여 종료'로 인한 합유가 종료된 경우, '합유물의 분할에 관하여는 공유물의 분할에 관한 규정을 준용' 하고 있으므로 (제274조) 결국 합유가 종료되면 합유물의 분할을 청구할 수 있게 된다. 따라서 2번 '합유자는 합유관계가 존속하는 한 합유물의 분할을 청구하지 못한다.'라고 출제했어야 옳은 지문이다.
민법 54번 : 1, 4 복수정답
미등기 무허가건물의 양수인은 건물소유권등기를 하지 않는 한 소유권을 취득하지 못하므로(제186조) 소유권에 기한 방해배제청구권을 행사할 수 없다. 다만, 미등기 무허가건물의 양수인이 그 후 건물허가를 받아 보존등기를 하면 당연히 소유권에 기한 방해배제청구권을 행사할 수 있으므로 ④는 ‘미등기 무허가건물의 양수인은 건물소유권등기를 하지 않는 한 소유권에 기한 방해배제청구권을 행사할 수 없다.’라고 출제되었어야 한다.
민법 59번 : 3, 5 복수정답
민법 제287조가 ‘지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.’고 규정하고 있으므로 ‘지료지급약정이 있음에도 乙이 3년분의 지료를 미지급한 경우, 甲은 지상권 소멸을 청구할 수 있다.’는 지문은 일견 옳은 지문이라 할 수 있다. 그런데 지문은 ‘乙이 만약 3년분 미만의 지료를 연체한 경우에는 지상권 소멸을 청구할 수 없다.’로 해석할 여지가 있다. 결국 해석에 따라 (ㄷ)은 틀린 지문이 될 수 있으므로 ③도 옳은 선택지가 되어야 한다.
민법 80번 : 2, 5 복수정답
피고가 3자간 등기명의신탁에 따라 매도인으로부터 소유권이전등기를 넘겨받은 부동산을 자기 마음대로 처분한 행위가 형사상 횡령죄로 처벌되지 않더라도, 이는 원고의 채권인 소유권이전등기청구권을 침해하는 행위로써 민법 제750조에 따라 불법행위에 해당하여 피고는 원고에게 손해배상책임을 질 수 있다’ )대법원 2022. 6. 9. 선고 2020다208997 판결)에 따라 을은 갑에 불법행위책임을 부담한다고 볼 수도 있을 것입니다 특히 3자간 등기명의신탁에서 명의수탁자의 임의처분 등을 원인으로 제3자 앞으로 소유권이전등기가 한 경우, 특별한 사정이 없는 한 제3자는 유효하게 소유권을 취득하고(부동산실명법 제4조 제3항). 그 결과 매도인의 명의신탁자에 대한 소유권이전등기의무는 이행불능이 되어 명의신탁자로서는 부동산 소유권을 이전받을 수 없게 됩니다. 따라서 명의수탁자가 명의신탁자의 채권인 소유권이전등기청구권을 침해한다는 사정을 알면서도 명의신탁 받은 부동산을 자기 마음대로 처분했다면, 이는 사회통념상 사회질서나 경제질서를 위반하는 위법한 행위로서 특별한 사정이 없는 한 제3자의 채권침해에 따른 불법행위책임이 성립한다고 판단한 것입니다.
하지만 사안에서는 명의신탁자의 채권인 소유권이전등기청구권을 침해한다는 사정을 아는지가 불분명합니다. 통상적으로 배우자에게 부동산 소유권이전등기를 경료하여준 경우 외관상으로는 명의신탁약정이 있다하더라도 증여로 볼 수 있는 여지도 있고 민법상 부부 중 일방이 결혼생활 중 단독 명의로 취득한 부동산은 명의자의 특유재산으로 추정되기 때문에 만약 해당 목적물을 취득하기 위한 자금의 출처가 명의자가 아닌 일방 배우자라고 해도, 일방 배우자가 해당 자금 자체를 명의자에게 증여한 것으로 추정되는 것이 원칙입니다. 또한 상속및 증여세법 제45조의2에 따라 명의신탁재산이 증여의제되는 것이 보통이고 부부간 명의신탁의 경우 증여추정을 번복하는 것이 어렵다는 점을 고려할 때 을이 갑의 채권인 소유권이전등기청구권을 침해한다는 의사가 반드시 있다고 보기는 힘들 것입니다. 따라서 본 문제는 2,5번 복수정답이 되어야 할 것입니다.
근거 : 상속 및 증여세법 제 45조의 2 (명의신탁재산의 증여 의제)
제 34회 공인중개사 2차 시험 이의신청 문제 : 공법
공법 74번 : 정답없음
상기 문제는 용도변경을 물어보는 문제이다. 바닥면적의 합계가 500㎡인 자동차영업 소와 노래연습장은 건축물의 용도상 제2종 근린생활시설에 해당한다. 따라서 자동차영업소를 노래연습장으로 변경은 같은 용도에 속하는 건축물의 종류를 변경하는 것으로 용도변경이 아 니므로 문제 자체가 성립되지 않는다. 비슷한 문제로 공인중개사 기출문제 제24회 117번 1번 지문이 있다.
제 34회 공인중개사 2차 시험 이의신청 문제 : 공시법
공시법 24번 : 정답 없음
"우리 대법원 판례에 보면 ‘공인중개사 자격시험 객관식 문제의 출제에서, 법령규정이나 확립된 해석에 어긋나 는 법리를 진정한 것으로 전제함으로써 법리상의 오류를 범하는 것은 재량권의 일탈 또는 남용으로서 위법한 것이 당연하고, 법리상의 오류를 범하지는 않았더라도 그 문항 또는 답항의 문장구성이나 표현용어의 선택이 지나칠 정도로 잘못되어 결과적으로 평균수준의 수험생으로 하여금 정당한 답항을 선택할 수 없게 만든 때에도 재량권의 일탈 또는 남용이라고 할 것이다(대법원 2009.10.15. 선고 2007두22061 판결)라고 판시하고 있다.
법 제50조제1항의 등기필정보는 '아라비아 숫자와 그 밖의 부호의 조합으로 이루어진 일련번호와 비밀번호'로 구성한다. 라고 되어 있으나 , ==> 법리상의 오류를 범하지 않음.
등기예규 제1749호에는 등기필정보의 구성 '등기필정보의 일련번호는 영문 또는 아라비아 숫자를 조합 한 12개로 구성하고 비밀번호는 50개'를 부여한다고 명시되어 있습니다 ==> 문항 또는 답항의 문장구성이나 표현용어의 선택이 등기예규(제1749호"'등기필정보의 일련번호는 영문 또는 아라비아 숫자를 조합한 12개로 구성하고 비밀번호는 50개를 부여한다")에 비교하여 결과적으로 수험생으로 하여금 정당한 답항을 선택할수 없게 만든때 & 실무적으로 사용시에도 영문과 아리비아 숫자의 조합으로 일련정보를 적는점을 착안할때 지문에는 영문이 빠져 있어서 이분야에서 실무를 해봤던 수험생으로 정당한 답항을 선택할수 없게 만들었습니다. 또한 문제의 지문에서는 나오는 문장이 자체(제50조제1항)의 문제점이라고도 판단할수도 있는 문제입니다. 아라비아 숫자와 그 밖의 부호의 조합으로 볼때 부호라고 함은 알파벳을 포함하는것이 아닙니다. 하지만 일련번호에는 알파벳이 반드시 들어가 있습니다. 이점을 착안할때 이 문제의 정답을 1번으로 할시에는 대법원 2009.10.15. 선고 2007두22061 판결에 빗대어 정당한 답항을 선택할수 없게 만드는 것으로 전제 오류 등을 인정하여 답 없음(모두 정답)으로 처리하여야 합니다. 부호 (符號) 1.일정한 뜻을 나타내기 위하여 따로 정하여 쓰는 기호. 부호를 넣다. 2.몇 개의 수 또는 식(式)의 사이에 셈을 놓을 때 쓰는 표. 곧, ‘+, －, ×, ÷, ⊂, ⊃’ 따위를 이른다. 3.수의 성질을 보일 때에, 양수ㆍ음수를 나타내는 기호. ‘+’와 ‘－’를 이른다.
제 34회 공인중개사 2차 시험 이의신청 문제 : 중개사법
중개사법 7번 : 3, 4 복수정답
관계법령에 의거 교육을 확인해야 한다고 되어있고 확인에 대한 방법은 따로 명시되어 있지 않음. 각 지자체 민원서식, 온라인 신청시에도 교육수료증을 첨부하도록 되어있음.
중개사법 21번 : 3, 4 복수정답
다른 지문들은 공인중개사의 금지행위 이지만 광고는 소속공인중개사의 금지행위라는 법조문이 없고 소속공인중개사의 업무상 행위는 개업공인중개사가 한 것을 봄 개업공인중개사 외에는 광고를 올릴 수 없음 소속공인중개사가 올린 광고는 개업공인중개사가 올린것으로 봄 그러니 금지행위는 아니라 해석이 가능
중개사법 19번 : 정답없음
19번 문제에서 요구하는 과태료의 부과기준이 공인중개사법 제 51조에서 규정하는 100만원 이하 또는 500만원 이하를 정하는 부과기준인지, 공인중개사법 시행령 제38조에서 규정하는 각 사안에 대해 세부적으로 적용하는 별표2 과태료 부과기준인지 명확하지 않다는 문제가 있다고 생각됩니다.
공인중개사법령과 관련된 과태료 부과기준은 2가지이지만 문제에서는 단순히 부과기준이라 표기되어 있을 뿐, 공인중개사법 시행령 제38조(과태료의 부과기준)의 별표2에서 나타나는 개별적 부과기준인지, 공인중개사법 제51조(과태료)에서 규정하는 부과기준인지 명확하게 제시되지 않음.
만약 문제에서 각 사안에 대해 세부적으로 적용하는 별표2의 내용을 묻고 싶은 것이었다면, 공인중개사법 시행령 제38조(과태료 부과기준)이라는 구체적인 조건을 나타내는 문구가 추가적으로 제시되어야 한다.
하지만 19번 문제에는 별표2의 조건을 나타내는 단서조항이 나타나지 않고 단순히 부과기준이라고 명시되어 있어 모호성의 문제가 있다.
근거법령
- 공인중개사법 제 51조(과태료) 제 2항, 제3항
- 공인중개사법 시행령 제38조(과태료 부과,징수)
중개사법 26번 : 정답없음
'ㄱ'지문에서 임대차의 경우 "적지 않아도 된다"라고 하였는데 주거용 건축물 확인설명서 작성 방법에 의하면 임대차의 경우에는 "제외합니다"라고 되어 있습니다. "적지 않아도 된다"는 문구의 의미는 "적어도 되고 적지 않아도 된다"는 뜻으로 해석할 수 있으며 "제외합니다"라는 의미는 임대차의 경우 취득세 등 세금을 납부하지 않으므로 취득시 부담할 조세의 종류 및 세율을 적을 수 없 "적지 않는다"라는 뜻으로 이해할 수 있다.
한편, 작성방법에 의하면 "임대차의 경우에는 개별공시지가(m2당) 및 건물(주택)공시가격의 기재를 생략할 수 있습니다"라고 되어 있는데, 여기서 "생략할 수 있습니다"라는 부분의 의미는 적어도 되고 적지 않아도 된다는 뜻으로 해석된다. 위 근거를 토대로 'ㄱ'의 지문은 아래와 같아야 한다.
ㄱ. 임대차의 경우 '취득시 부담할 조세의 종류 및 세율'은 적지 않는다.
아울러 대법원 판례에 보면 ‘공인중개사 자격시험 객관식 문제의 출제에서, 법령규정이나 확립된 해석에 어긋나는 법리를 진정한 것으로 전제함으로써 법리상의 오류를 범하는 것은 재량권의 일탈 또는 남용으로서 위법한 것이 당연하고, 법리상의 오류를 범하지는 않았더라도 그 문항 또는 답항의 문장구성이나 표현용어의 선택이 지나칠 정도로 잘못되어 결과적으로 평균수준의 수험생으로 하여금 정당한 답항을 선택할 수 없게 만든 때에도 재량권의 일탈 또는 남용이라고 할 것이다(대법원 2009.10.15. 선고 2007두22061 판결)라고 판시하고 있다.
중개사법 40번
공인중개사법 40번에 ㄷ.번에서 계약명의신탁이라면 매도인이 그 약정을 알았을 때 수탁자 乙은 유효하게 소유권을 취득한다 라고 지문이 되어 있습니다 이 문제에서 핵심은 수탁자가 소유권을 취득 한다.못한다. 즉 등기의 효력에 따라 정답과 오답이 달라지게된다.
그렇다면 이지문에서 등기의 효력을 따지려면 매도인의 선의, 악의를 다투는 시점이 정답 체크의 가장 큰 핵심인데 ㄷ.번 지문에서 매도인의 선의, 악의를 판단하는 시점이 모호함.
관련 판결문 제시
소유권이전등기 [대법원 2018. 4. 10. 선고 2017다257715 판결] 명의신탁자와 명의수탁자가 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 매도인과 부동산에 관한 매매계약을 체결하는 경우, 계약과 등기의 효력을 판단하는 기준(=매매계약을 체결할 당시 매도인의 인식) / 이때 매도인이 계약 체결 이후 명의신탁약정 사실을 알게 되었다는 이유로 위 계약과 등기가 무효로 되는지 여부(소극) 매도인의 선의, 악의는 계약체결당시로 따지는데 단순히 매도인을 알았다는 사실만으로는 선의, 악의 시점을 구분하기 모호하여 수탁자가 소유권을 취득 여부를 찾기 어려운 문제이므로 단서 조항 부족으로 지문 자체의 오류. 이전 기출회차 31회차 31번 문제 2번지문에서도 소유권이전등기를 할때 매도인이 명의신탁 약정을 알았다면~ 이라고 항상 단서조항이 나와있음.
제 34회 공인중개사 2차 시험 이의신청 문제 : 세법
세법 39번 : 정답없음
소득세법 제89조 제1항 제1호에서는 “파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득은 비과세된다”라고 규정되어 있고, 동 법 제91조 제1항에서는 “미등기양도자산에 대하여는 이 법에 대한 양도소득세 비과세 규정을 적용하지 아니한다”라고 규정.
해당문제는 양도소득세 과세대상 자산 등기 여부에 대한 아무런 단서 없이 단순히 양도소득세 비과세에 대한 설명이 틀린 것을 묻고 있다.
그러나 “파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득”은 무조건 비과세되는 것이 아니다. 해당문제에 가답안만이 정답이 되기 위해서는 물음에 등기된자산 또는 미등기양도자산이 아니라는 단서가 들어가야 하고, 무엇보다 해당문항(39번1항)을 정답에서 제외하려는 출제의도였다면 해당문항에 “미등기양도자산은 제외”라는 단서가 반드시 들어가야 하므로 모두 정답 처리가 되어야 한다.
